Financer les Hlm dans un contexte de crise économique?

Le modèle économique du logement social, qui repose sur des prêts de la Caisse des Dépôts, adossés aux encours du Livret A, est un modèle robuste qui, malgré le durcissement de la conjoncture économique et la raréfaction des financements publics, permet de continuer à construire des logements.

• Produire des logements aux loyers inférieurs à ceux du marché
Les Hlm sont comparables en qualité et en coût de construction aux logements destinés au locatif privé ou à l’accession. Pour que leur loyer soit sensiblement inférieur à ceux du marché, tout en permettant une exploitation durablement équilibrée, la production de ces logements repose sur un modèle de financement original qui associe différents acteurs.

• Un modèle adossé à l’épargne populaire et aux fonds propres
Les opérations de logement social sont financées pour 71 % en moyenne par des prêts de long terme à taux modérés émis par la Caisse des Dépôts à partir des ressources du Livret A.
Les loyers permettent à la fois de rembourser ces emprunts et de dégager des ressources entièrement réemployées dans le financement de l’activité Hlm. En 2012, les fonds propres ainsi constitués ont contribué pour 15 % au financement de la construction des logements sociaux. Cette part a presque triplé en 10 ans.

• L’apport de l’État
L’État apporte des aides sous forme de subventions (les aides à la pierre, qui peuvent être déléguées aux collectivités locales) ou d’avantages fiscaux (taux réduit de TVA et exonération de Taxe foncière sur les propriétés bâties – TFPB – sur une certaine durée).

• La contribution des collectivités, un investissement mesuré et de long terme
De montants variables, les aides des collectivités locales sont fréquentes et tout aussi nécessaires à l’équilibre financier des opérations. Elles peuvent prendre des formes diverses : subventions d’investissement directes, garantie d’emprunt pour permettre le prêt auprès de la Caisse des Dépôts, cession de foncier avec décote ou encore prise en charge de la viabilisation des terrains. Ces contributions leur permettent en retour de bénéficier de droits de réservation sur une partie des logements construits (cf. page 18).

• La participation des employeurs à travers Action Logement
La dernière source de financement est la participation des employeurs, à travers Action Logement, à l’effort de construction, destiné au logement des salariés. Elle prend la forme de prêts et de subventions et donne lieu également à des droits de réservation.

 

La maîtrise des coûts : un enjeu primordial pour modérer les loyers
Les normes et les réglementations, en constante inflation, sont de plus en plus coûteuses à mettre en oeuvre. Or, réduire le coût de construction des Hlm est indispensable pour modérer les loyers et les charges, sans renoncer à la qualité. Pour ce faire, les organismes Hlm actionnent plusieurs leviers : choisir des dispositifs énergétiques économes sur le long terme, favoriser les innovations comme la construction modulaire, notamment en bois, recourir à la conception-réalisation lorsque cela est justifié, etc.