Accession 16.02.2016

Le PTZ+, version 2016

Afin de favoriser l’accession à la propriété, le prêt à taux zéro plus est renforcé en 2016, voire simplifié. Des conditions plus favorables pourront faciliter un financement des ménages souhaitant s’engager dans une opération d’accession sociale à la propriété.

Photo : Bretagne Sud habitat

De manière constante, ces dernières années, les modalités du PTZ+ sont retouchées par la loi de finances adoptée en décembre. Par conséquent, les offres de prêt, émises à compter du 1er janvier de la nouvelle année, sont régies par des dispositions correspondant aux objectifs en matière d’accession à la propriété annoncés généralement au dernier semestre de l’année précédente.

L’année 2016 ne dérogeant pas à la règle, l’article 107 de la loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016 comporte des évolutions, afin d’élargir l’accès à ce financement.

Ces évolutions concernent :

  • le périmètre géographique du PTZ+ dans l’ancien avec travaux ;
  • les plafonds de ressources des emprunteurs ;
  • le maintien du prêt ;
  • le montant de l’achat pouvant être financé par le PTZ+ ;
  • le différé de remboursement.

Le présent article expose les grandes lignes du PTZ+, applicable aux offres émises à compter du 1er janvier 2016, en mettant l’accent sur les points nouveaux.

Financement de logements neufs et anciens destinés à la résidence principale de l’emprunteur

La loi de finances pour 2015 avait réintroduit la possibilité de financer l’acquisition de logements anciens, sous condition de travaux. Toutefois, seules les opérations réalisées dans certaines communes, dont la liste était fixée par arrêté, étaient éligibles.

Pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2016, cette condition géographique est supprimée : ce sont les acquisitions, sous condition de travaux, des logements anciens situés sur le territoire national, qui peuvent désormais être financées par un PTZ+.

Les modalités relatives aux travaux ne sont pas modifiées : l’acquéreur doit présenter un programme de travaux d’amélioration à réaliser dans un délai maximum de trois ans à compter de la date d'émission de l'offre de prêt, sauf exceptions (décès de l’emprunteur, accident de santé entraînant une interruption temporaire de travail d'au moins trois mois, état de catastrophe naturelle ou technologique, contestation contentieuse de l'opération ou force majeure). La quotité minimale des travaux est fixée à 25% du coût total de l’opération.

L’article R. 31-10-2 du CCH précise que « ces travaux d'amélioration s'entendent de tous travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes définies par arrêté, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes, ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie, à l'exception de ceux financés au moyen de l'avance prévue au chapitre IX » (l’avance ainsi visée correspond à l’Éco PTZ).

Par ailleurs, parmi les logements anciens éligibles demeurent les logements locatifs sociaux vendus aux locataires et aux gardiens d’immeuble (cf. articles L. 31-10-3, IV et L. 443-11 du CCH) par les organismes Hlm, dans le cadre de la vente Hlm, dès lors que le prix est inférieur à l’évaluation de France Domaine.
Outre ces logements anciens remplissant les conditions rappelées ci-dessus, le PTZ+ permet toujours le financement de logements neufs, notamment ceux acquis par les personnes physiques dans le cadre d’opérations d’accession sociale à la propriété réalisées par les organismes Hlm (essentiellement location-accession PSLA et vente en l’état futur d’achèvement - VEFA).

Ces personnes physiques doivent remplir plusieurs conditions pour financer ces acquisitions (ou constructions) de logements neufs ou anciens.

Personnes physiques éligibles

  • Primo-accédant

L’emprunteur doit être une personne physique, sous condition de ressources, qui acquiert ou fait construire sa résidence principale en accession à la première propriété. Est considérée comme primo-accédant une personne physique qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt, sauf exceptions (titulaire d’une carte d’invalidité correspondant au classement dans la 2e ou la 3e des catégories prévues par l’article L. 341-4 du Code de la Sécurité sociale, bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé ou d’une allocation d’éducation d’enfant handicapé, victime d’une catastrophe ayant rendu définitivement inhabitable sa résidence principale – cf. art. L. 31-10-3 du CCH).

  • Sous plafonds de ressources

Les plafonds de ressources sont revus à la hausse pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2016. Ces plafonds sont fixés selon la localisation du logement.

Il résulte de l’article L. 31-10-5 du CCH que le montant total des ressources des personnes destinées à occuper le logement, à titre de résidence principale, lors de l'émission de l'offre de prêt, s'entend du plus élevé des deux montants suivants :

  1. la somme des revenus fiscaux de référence, au sens du 1° du IV de l’article 1417 du Code général des impôts, desdites personnes, au titre de l'avant-dernière année (N-2) précédant celle de l'émission de l'offre de prêt. Dans le cas où la composition du ou des foyers fiscaux de ces personnes inclut, l'année retenue pour la détermination du montant total des ressources, des personnes qui ne sont pas destinées à occuper à titre principal le logement, le ou les revenus fiscaux de référence concernés sont corrigés afin de ne tenir compte que des personnes destinées à occuper le logement, le cas échéant de manière forfaitaire ;
  2. le coût total de l'opération divisé par neuf. Pour l'appréciation des ressources des personnes destinées à occuper le logement lors de la demande de prêt, l'emprunteur doit fournir son avis d'impôt sur les revenus de l'avant-dernière année précédant celle de l'émission de l'offre de prêt et, le cas échéant, les avis d'imposition des personnes destinées à occuper le logement.

En 2016, les plafonds de ressources applicables sont fixés aux montants suivants  (art. R. 31-10-3-1 du CCH) : 

Nombre de personnes Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37 000€ 30 000€ 27 000€ 24 000€
2 51 800€ 42 000€ 37 800€ 33 600€
3 62 900€ 51 000€ 45 900€ 40 800€
4 74 000€ 60 000€ 54 000€ 48 000€
5 85 100€ 69 000€ 62 100€ 55 200€
6 96 200€ 78 000€ 70 200€ 62 400€
7 107 300€ 87 000€ 78 300€ 69 600€
8 et plus 118 400€ 96 000€ 86 400€ 76 800€

 

Modalités du prêt

  • Maintien du prêt

Jusqu’à présent, sauf exceptions énoncées à l’article R. 31-10-6 du CCH, le principe posé par l’article L. 31-10-6 du CCH était que le logement devait demeurer la résidence principale de l’emprunteur pendant toute la durée du prêt.

La loi de finances pour 2016 a modifié cet article en limitant cette obligation aux six premières années suivant la date de versement du prêt (sauf exceptions prévues par la réglementation).

Sous réserve de l’accord des parties (emprunteur et banque), cette nouvelle règle peut être étendue aux anciens prêts en cours.

  • Montant du prêt

« Le montant du prêt est égal à une quotité du coût total de l'opération retenu dans la limite d'un plafond. Il ne peut excéder le montant du ou des autres prêts, d'une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de la même opération » (article L. 31-10-8 du CCH).

En 2016, la quotité maximum est fixée à 40%, quelle que soit la localisation du logement neuf ou ancien avec travaux (cf. articles R. 31-10-9 du CCH).  Elle est inchangée (10%) pour les opérations concernant les logements sociaux (anciens) cédés par les organismes Hlm.

Les plafonds d’opération sont fixés par l’article R. 31-10-10 du CCH non modifiés en 2016.

  • Durée du prêt

(définie aux  articles L. 31-10-11, L. 31-10-12 et R. 31-10-11 du CCH). La durée totale du PTZ+ ne peut excéder 25 ans. Le remboursement du prêt s’effectue, selon les ressources de l’emprunteur. Pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2016, tous les emprunteurs pourront bénéficier d’un différé de remboursement.

La fraction du prêt faisant l'objet du différé de remboursement et la durée de chacune des périodes de remboursement sont fixées, réglementairement, suivant un maximum de dix tranches, en fonction de la localisation du logement et du montant total des ressources  des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale, divisé par un coefficient familial (cf. art. L. 31-10-10 du CCH), majoré de 0,3 par personne destinée à occuper à titre de résidence principale le logement, au-delà de la cinquième dans la limite de huit personnes au total.

Le coefficient familial est déterminé en fonction du nombre de personnes destinées à occuper à titre de résidence principale le logement, selon le tableau ci-après (cf. art. L. 31-10-10 du CCH) : 

Nombre de personnes 1 2 3 4 5 et plus
Coefficient familial 1,0 1,4 1,7 2,0 2,3

La fraction du prêt faisant l'objet d'un différé de remboursement et la durée de chacune des périodes de remboursement sont fixées, en fonction de l'appartenance à l'une des tranches susvisées : 

Tranche Capital différé Durée de la période 1 Durée de la période 2
1 100% 15 ans 10 ans
2 100% 10 ans 12 ans
3 100% 5 ans 15 ans

L'appartenance à l'une des tranches est déterminée par la correspondance entre les limites de tranche et le montant total des ressources des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale, divisé par le coefficient familial.

En 2016, les limites de tranche fixées, en fonction de la localisation du logement sont : 

Tranche Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 ≤ 22 000€ ≤ 19 500€ ≤ 16 500€ ≤ 14 000€
2 ≤ 25 000€ ≤ 21 500€ ≤ 18 000€ ≤ 15 000€
3 ≤ 37 000€ ≤ 30 000€ ≤ 27 000€ ≤ 24 000€

Ces évolutions annoncées à l’automne dernier en vue d’élargir les opérations éligibles et les bénéficiaires de ce financement se sont traduites par les dispositions de l’article 107 de la loi de finances pour 2016 et un décret n°2015-1813 du 29 décembre 2015.

Par conséquent, les textes relatifs au PTZ+ codifiés dans le Code de la construction ont été modifiés (articles L. 31-10-1 et suivants et R. 31-10-1 et suivants du CCH).

Par ailleurs, depuis la parution du décret n° 2015-1301 du 16 octobre 2015 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété, pour les contrats de location-accession PSLA signés depuis le 1er  janvier 2015, le locataire-accédant pourra, le cas échéant,  lors de sa levée d’option, bénéficier d’un PTZ+ selon la réglementation applicable à la date de signature de son contrat de location-accession.

En effet, conformément à l’Agenda Hlm 2015-2018, prévoyant l'ancrage du PTZ+ à la signature du contrat de location-accession, la loi de finances n° 2014-1655 du 29 décembre 2014 rectificative pour 2014 (art. 14) avait modifié l'article L. 31-10-2 du CCH afin d'introduire des dispositions en ce sens qui ont été complétées par le décret susvisé.

Par conséquent, les dispositions relatives au montant du prêt (quotité et plafonds d’opération), aux modalités de remboursement (différé…) et au zonage géographique applicable pour la détermination des ressources en vigueur lors de la conclusion de l’acte authentique de location-accession par l’emprunteur pourront  rester applicables lors de la levée d’option.

En revanche, demeurent appréciés lors de l’émission de l’offre de prêt, c’est-à-dire à la levée d’option:

  • le coût total de l’opération ;
  • le nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale ;
  • les ressources de ces personnes.

Toutefois, le décret précise que ces offres de prêt ne pourront être émises que par les seuls établissements de crédit ou les sociétés de financement habilités et qui auront pour cela signé un avenant avec la société de gestion des financements et de la garantie de l'accession sociale à la propriété (SGFGAS).

En résumé, dans le cadre d’une opération PSLA, un locataire-accédant, ayant signé son acte authentique de location-accession PSLA à compter du 1er janvier 2015, pourra, lors de sa levée d’option, solliciter auprès d’un des établissements habilités, un PTZ+, selon le régime applicable à ce type de financement au jour de la signature de cet acte notarié, si cela lui est plus favorable.

L’ensemble des modifications présentées dans cet article concernent les offres de prêt émises au plus tard le 31 décembre 2017 (date d’échéance de l’actuel dispositif du PTZ+).

 

CONTACT : Gaëlle Lecouëdic, Direction des études juridiques et fiscales (DJEF) ; Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org

Le PTZ + permet l’acquisition d’un logement ancien dans la France entière, sous condition de travaux à hauteur de 25 % du coût total de l’opération.

 

Cet article est extrait du n°1027 d’Actualités habitat du 30 janvier 2016.

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