Observer l’économie des opérations de logement social: un partenariat incertain

La journée du réseau des acteurs de l'habitat du 14 novembre 2013 avait pour thème "Observer pour décider : une exigence partagée par les territoires ?" Retour sur un des 4 thèmes de la journée par Garance Clément.

"Observer pour décider" Atelier du 14/11/2013 © G. Roubaud, USH

Les organismes de logement social font face dans la période actuelle à une augmentation des coûts de production, accentuée par le renchérissement du foncier dans les zones tendues et l’évolution des exigences énergétiques et des normes de construction. Combinés à une réduction des subventions de l’Etat dans un contexte de crise économique, et de manière plus structurelle, à une mutation "en sourdine" du financement du logement social (Driant, 2011), ces défis se traduisent par une mobilisation plus importante des fonds propres des organismes, qui arrivent pour beaucoup à la limite de leur capacité d’endettement.

Alors que les besoins en logement sont criants et que le logement social joue un rôle contracyclique dans un marché de la construction globalement en baisse, ce constat renforce la nécessité de connaître plus finement l’évolution et la structure des coûts de production et de gestion des opérations. Les démarches d’observation, présentées lors de l’atelier "Observer l’économie des opérations de logement social" organisé par le Réseau des acteurs de l’habitat, s’inscrivent dans des temporalités et des contextes territoriaux différents. Au-delà des tendances nationales, c’est donc souvent la diversité des problématiques locales qui motive l’observation. La construction de questionnements ad hoc permet aux territoires de répondre à des enjeux à la fois structurels et conjoncturels.

Du fait de l’implication de divers acteurs dans l’économie du logement social, les observatoires deviennent également des vecteurs de négociation et les catalyseurs de partenariats durables. Les observatoires de l’économie du logement social sont entendus comme des outils permettant de consolider la connaissance des territoires pour alimenter des stratégies régionales et locales, tout en ouvrant un espace de dialogue et d’acculturation. Les différents dispositifs créés donnent des résultats contrastés, qui tendent à encourager la diffusion et l’amélioration de l’observation. Si l’accent est mis sur la production neuve, les besoins en réhabilitation ont aussi donné lieu à des démarches fructueuses. Certaines améliorations peuvent être apportées pour la prise en compte du foncier, et une approche plus dynamique des marchés du logement intégrant le secteur privé.

L’enjeu plus général de l’observation économique semble être la pérennité des observatoires locaux, dont on peut questionner la pertinence devant l’importance croissante de bases de données nationales Galion et Sisal. Dans le même temps, la tendance actuelle au désengagement financier de l’Etat ne garantit pas que ces bases seront maintenues, ce qui encourage les territoires à se doter de leurs propres dispositifs.

Les perspectives de l’observation restent donc assez floues et semblent refléter, à cet égard, toute l’ambiguïté de la décentralisation des politiques du logement, qui oscille entre transfert de compétence et définition à l’échelle nationale des critères, des enveloppes et du zonage des aides publiques distribuées pour le financement du logement social.

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De nombreuses ressources sont disponibles sur le site du réseau des acteurs de l’habitat.