"Le logement social: un modèle de financement économe en fonds publics"

J.-L. Dumont, président de l’Union sociale pour l’habitat, revient sur les principes fondamentaux sur lesquels repose le modèle économique du logement social et en souligne l’efficacité dans un contexte de restriction budgétaire.

Jean-Louis Dumont DR USH

La France a la chance de disposer d’un important secteur du logement social. Un secteur qui fonctionne en dehors des circuits financiers internationaux et qui joue un rôle contra-cyclique en période de crise, avantage aujourd’hui bien précieux. Il repose ainsi sur un modèle de financement public peu coûteux pour le pays qui transforme une ressource à vue (le livret A) en prêts à très long terme.

L’emprunt constitue le mode de financement principal des investissements locatifs sociaux : 75% du coût de la production de logements Hlm est financé par l’emprunt. Une charge financière qui est couverte, avec les autres charges d’exploitation, par les loyers, ressource essentielle donc de la gestion locative. Les loyers Hlm permettent à la fois de rembourser sur une longue durée ces emprunts, de financer les dépenses liées à l’exploitation du parc Hlm et de dégager des « bénéfices » (autofinancement) entièrement réemployés dans le financement de l’activité Hlm.

En 2013, les fonds propres des organismes ainsi constitués ont contribué pour 15% au financement de la construction de logements sociaux. Le prix de revient des logements sociaux (le prix de revient par logement est estimé actuellement à 142000 euros) a fortement augmenté au cours des dix dernières années (+83% entre 2000 et 2012 pour une inflation de 23%). Il a tendance à augmenter plus vite que l’inflation -et que les loyers- du fait de la hausse des prix fonciers et immobiliers et des contraintes réglementaires (objectifs de réduction des consommations énergétiques, accessibilité des logements) qui pèsent sur les coûts de construction. Et ce, sans que les aides publiques budgétaires et fiscales suivent cette évolution. D’où une augmentation des fonds propres que les organismes Hlm apportent aux nouvelles opérations.

Le troisième apport essentiel est constitué par la mobilisation des aides à la pierre de l'Etat et de différentes aides versées par les collectivités territoriales et le 1% Logement – subventions, aides fiscales, aides de circuit. L’apport de ces aides directes est déterminant : plus un logement est subventionné, plus le loyer qui pourra être proposé sera faible.

Les aides à la pierre permettent notamment de garantir, dans le temps, des loyers bas. Elles garantissent le niveau du loyer de sortie que l’aide personnelle vient ajuster en termes de taux d’effort aux ressources du ménage. Elles subissent chaque année une baisse constante pour atteindre aujourd’hui moins de 400 millions d’euros par an. Cette réduction marque un désengagement progressif de l’Etat. Elle est une erreur économique dans la mesure où l’effort qui n’est pas consenti par l’aide à la pierre dans la construction se reporte en coûts d’aides à la personne pendant toute la période d’exploitation du logement.

L'Aide personnalisée au logement (APL) joue bien un rôle crucial dans le parc social et est totalement au bénéfice des locataires puisque les loyers Hlm sont plafonnés. Les organismes Hlm dont les loyers sont plafonnés ne pratiquent aucun "effet d'aubaine" sur l'APL, contrairement au parc non conventionné pour lequel l'encadrement et la régulation des loyers n'ont pas été confirmés par le Gouvernement. Par ailleurs, les locataires Hlm ne représentent que 34% des 18,2 milliards d'euros consacrés annuellement aux aides personnelles au logement, soit 6,2 milliards d’euros. Au-delà même du secteur locatif, l'"APL accession" intervient dans les parcours résidentiels en rendant possible l'accession de familles modestes, ébréchant ainsi la reproduction des inégalités en termes de détention de patrimoine.

Pour poursuivre les efforts de production définis par le Gouvernement et que la pénurie de logements impose, le Mouvement Hlm s’est engagé à travers la signature du Pacte d’objectifs et de moyens, signé entre l’État et l’Union sociale pour l’habitat le 8 juillet 2013. Puis par l’accord triennal baptisé "Agenda Hlm 2015-2018", signé en présence du Premier ministre Manuel Valls, de la Ministre du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité, Sylvia Pinel et de la Secrétaire d’État chargée de la Ville, Myriam El Khomri, à l’occasion de la clôture du Congrès Hlm de Lyon, en septembre 2014.

Cet accord prévoit notamment le renforcement de l’activation des fonds propres des organismes à travers un dispositif de mutualisation, le maintien des aides à la pierre à un niveau adapté aux besoins de production, la prolongation de l’exonération de la taxe Foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour les constructions neuves, la prolongation de la "mutualisation-production" initialement prévue pour les années 2013-2014-2015 à la durée de l’Agenda Hlm 2015-2018 pour servir l’objectif de programmation de 120 000 logements locatifs sociaux par les organismes Hlm et le développement expérimental d’un programme annuel de 5 000 logements "PLAI-Hlm" à loyers très modérés pour répondre à une demande de plus en plus importante de logements à loyers très bas.

D’une manière générale, les difficultés des finances publiques, actuelles et à venir, posent avec acuité le problème des choix d’investissement de la puissance publique, et de leur rapport coût/efficacité économique et sociale. Ces dernières années, le développement des aides fiscales avec trop souvent peu ou pas de contreparties sociales a pu obérer les aides au logement social qui permettent la constitution d’un patrimoine social pérenne.

Pour conclure, non seulement le logement Hlm est social (plafonds de loyers, plafonds de ressources, contraintes d’attribution, de non-cessibilité), mais il constitue un investissement sur le long terme. Un logement social peut vivre 100 ans ! Une fois l’investissement amorti, les bénéfices engendrés sont réinvestis obligatoirement dans le secteur et en particulier dans la construction de nouveaux logements sociaux. C’est un levier d’action puissant pour l’aménagement du territoire, en plus d’avoir un effet direct sur la vie économique.

Le logement social, secteur créateur d’emplois non délocalisables, est donc un allié précieux pour tout pouvoir public qui veut l’utiliser au service d’une ambitieuse stratégie de sortie de crise, articulant politique économique, sociale et de cohésion nationale.

 

Jean-Louis Dumont
Président de l'Union sociale pour l'habitat