21.02.2012

"L’évaluation des besoins, une notion problématique et politique"

Comment sont évalués les besoins de logement en France ? Pourquoi est-il si difficile de s’accorder sur leur réalité ? L’éclairage de Jean-Claude Driant, professeur à l’Institut d’urbanisme de Paris.

Jean-Claude Driant - photo ADIL

On dit souvent qu’il manque, en France, 1 million de logements. Partagez-vous ce point de vue ?

"Ce chiffre est sujet à caution. Il fait débat et ne me semble pas pertinent car il ne tient pas compte de nombreux facteurs : évolution des ménages, diversité des situations régionales... La réalité est bien plus complexe : il n’y a pas de consensus sur les besoins de logement en France car leur mesure peut prendre des formes très diverses."

Quelles sont alors  les différentes acceptions des besoins en logements ?

"Une première acception est prise en compte, a minima, par tous les acteurs du secteur : c’est la projection de l’accroissement du nombre de ménages. L’INSEE réalise des projections aussi bien au niveau national que local. Mais l’évolution démographique est difficile à anticiper au niveau local, car il faut tenir compte non seulement des naissances, mais aussi de la décohabitation (enfants qui quittent le domicile parental, divorces…), et des migrations liées aux marchés locaux de l’emploi.

Une seconde approche part de l’idée selon laquelle il y aurait un déficit de logement lié au retard pris en matière de construction neuve au cours des précédentes décennies. La nécessité de combler ce déficit s’ajoute à la prise en compte de la croissance de la population pour quantifier le besoin de logements. Ainsi, si l’augmentation du nombre de ménages nécessite la construction de 300 000 logements par an et que l’on décide de combler sur cinq ans un déficit d’un million de logements, il faut à ajouter 200 000 unités de plus et construire 500 000 logements par an.

Enfin, le besoin de logements n’est pas uniquement une affaire quantitative. Les mauvaises conditions de logement font partie de l’expression du besoin, qui consiste, dans ce cas, à remédier au mal-logement (trop petit, trop cher, trop loin…). Selon les chiffres de la Fondation Abbé Pierre, cette situation concerne potentiellement 10 millions de personnes en France."

Qui définit le besoin de logement en France ?

"Dans ce cadre général, chaque acteur du secteur dispose de sa propre vision et de l’expertise correspondant à son champ d’activité. Les organismes Hlm par exemple connaissent la demande de logement social (la demande de logement n’est pas la même chose que le besoin), ils connaissent l’état de leur patrimoine et savent s’il doit être amélioré. Les agents immobiliers, dans le parc privé, ont leur approche des besoins, des difficultés à se loger, des prix pratiqués. Tous ces acteurs peuvent être réunis au niveau local à l’occasion de l’élaboration ou du suivi d’un Programme Local de l’Habitat (PLH).

Le recueil et le traitement des points de vue de ces acteurs est l’une des fonctions principales des Observatoires locaux de l’habitat qui sont créés pour accompagner la mise en œuvre des PLH. Ces derniers sont établis au niveau des intercommunalités urbaines, pour élaborer un diagnostic des besoins; en tirer les grands enjeux locaux et une programmation à 6 ans. Ces outils fonctionnent bien dans les agglomérations où il existe une culture forte du domaine de l’habitat, comme le Grand Lyon ou Rennes Métropole."

La détermination des besoins de logement pourrait-elle être améliorée ?

"La méthodologie des PLH pour la mesure des besoins gagnerait bien sûr à être affinée afin de mieux rendre compte de la diversité des situations locales. Il y a des situations de mal logement et des difficultés à se loger partout, mais pas pour les mêmes raisons : déficit, état du parc, manque de logements sociaux ou familiaux, etc. C’est pour cela qu’il me semble que le chiffre « magique » du million de logements manquants, trop général et imprécis, ne peut suffire à orienter une politique du logement efficace."