Un long et passionnant article de la revue Métropolitiques analyse les politiques de régulation des loyers à New York.

« The Big Apple », ville de plus de 8 millions d’habitants compte 69 % de locataires, un tiers seulement des new-yorkais étant propriétaires de leur logement. Ce taux extrêmement élevé de locataires est à l’inverse de la moyenne nationale mais correspond aux tendances constatées dans les plus grandes villes du monde. Ainsi près de 66 % des parisiens sont des locataires a contrario de la moyenne nationale qui est de 42 %. 

Différents types de loyers

Les statuts des loyers new-yorkais sont le reflet des diverses étapes des politiques de logement de la ville tant au niveau municipal, fédéral ou étatique. L'article étudie 3 types de régulation co-existants : les loyers libres, les loyers contrôlés, les loyers stabilisés :

• Les logements à loyers libres ne connaissent pas de limite à leur potentielle augmentation de loyer. Ils représentent 40 % du marché locatif et un quart du parc total des logements.
• Une loi de 1947, dans le même esprit que les lois françaises de 1948, a libéralisé les loyers des nouvelles constructions tout en garantissant le maintien dans leur logement des habitants de ces habitations à "loyer contrôlé". Cette loi limite toujours de façon stricte le loyer des locataires résidants depuis 1971 pour les appartements, et 1951 pour les maisons. Ce type de loyer dépend du service de l’Habitat et du renouvellement urbain de l’état de New York et reste présent dans une cinquantaine de municipalités de l’état. En cas de décès ou de déménagement du locataire présent depuis 1971 ou 1951, le logement entre alors dans le cadre des loyers stabilisés, à quelques exceptions près.
• Les logements dits à « loyers stabilisés » représentent 45 % du parc locatif et un tiers du parc total de la ville. Cette stabilisation des loyers, issue d’une loi de 1969, résulte d’un arrêté de situation d’urgence pris en 1974 par la municipalité de New York et qui a été, depuis, renouvelé tous les 3 ans. Ce renouvellement se fait dès que le taux de vacance est inférieur à 5 %, soit correspondant à la limite officielle de forte tension du marché locatif. En 2011, le taux de 3,1 % (soit 68 000 logements locatifs disponibles) conduit Michael Bloomberg, maire de New York, à renouveler cet arrêté.

Un marché en pleine évolution mais équilibré

Il est à noter que la part des logements locatifs dits régulés (qui comprend les loyers stabilisés et contrôlés) représentait deux tiers des logements à louer en 1980. Actuellement, ce statut ne concerne plus que la moitié des logements locatifs du fait surtout de la croissance du parc neuf non-régulé, note la revue Métropolitiques.

L’accès aux logements à loyers stabilisés se fait sans conditions de ressources à l’exception d’un plafond de 200 000 $ annuels. Malgré tout, le revenu moyen de ce type de logement est de 36 000 $ par an contre 52 000 $ en secteur libre. Cette différence est en partie expliquée par la sur-représentation des personnes âgées dans le parc stabilisé. Le taux d’effort (la part du budget dédiée au logement pour un ménage) est sensiblement le même entre les deux catégories de locataires, preuve du bon équilibre de la répartition des logements. Manhattan illustre une fois encore en la matière un fossé important. Les loyers y sont en moyenne de 2 725 $ en secteur libre pour des revenus médians de 110 000 $ contre des valeurs presque moitié moindre en secteurs aidés.

Régulation des loyers stabilisés, un casse-tête autant qu’un bras de fer

La question de régulation des loyers stabilisés oppose les associations de défense des bailleurs partisans du libre marché aux associations de locataires favorables, comme les services municipaux, à un contrôle effectif. En 30 ans, la croissance des loyers stabilisés pour les baux d’un an, a été de 3,8 % en moyenne. Pour l'auteur, cette modération dans l’évolution des loyers n’apparaît pas sur le long terme comme étant défavorable aux bailleurs et justifie le terme de stabilisation.

Pour la revue Métropolitiques, les leçons à tirer de cet exemple new yorkais sont qu’un marché locatif actif et d’importance peut fonctionner malgré une réglementation variée. La force de la ville de New York est ainsi d'avoir su inventer un savant mélange de libéralisme économique et d’un contrôle municipal fort, garant de l’intérêt général.